跌宕起伏的2020上半场，南宁楼市真相如何？答案来了！
文/易居企业集团·克而瑞 分析师
2020上半年，南宁楼市跌宕起伏。在疫情“黑天鹅”的冲击下，市场先后经历了“冰封期”和“修复期”，面临着极大的挑战。
逆境之下，南宁市场表现如何？本篇，分析师将透过克而瑞市场大数据，对于政策以及土地、商品住宅、别墅、商办市场一一扫描和盘点，并对下半年市场的走向做相关预判。
【政策】
持续宽松，刺激市场需求
整体来看，上半年南宁与楼市相关的政策以宽松为主，在公积金、房贷利率、购房合同、户籍制度等方面持续宽松，主要体现在降低购房门槛上，同时加强保障购房者权益，刺激市场购房需求，加速受“黑天鹅”冲击的市场复苏。
公积金政策上，主要体现在购买第二套住房可使用公积金贷款、住房公积金月缴存额上限提高和商业贷款转公积金贷款免自筹贷款等方面。
整体来看，公积金贷款政策放宽，意味着购房者购房门槛降低，压力减小。
银行房贷利率方面，今年1-4月，央行公布的一年期和五年期LPR持续下调，分别累计下调30BP和15BP；5-6月，一年期和五年期LPR保持稳定。
LPR整体下调，意味着选择转换LPR利率的购房者明年可享受更低的房贷利率。
购房合同方面，新版商品房买卖合同2月启用，精毛合同二合一，精装房的精装款纳入总房款中，实行“一合同”制，买房门槛大大降低。
而在此前的1月，自治区住房城乡建设厅也出台了通知，从2020年3月1日起，将从设计、建设、销售到交付对全装修商品住宅工程实现全过程监管，规范工程质量管理行为，提高住宅工程用户质量满意度，加强保障购房者权益。
户籍制度方面，根据南宁市人民政府印发的通知，整体放宽南宁落户政策。于楼市而言，落户往往会考虑买房，市场需要也会有所上升。
整体来看，强首府战略元年因疫情冲击使得经济稳增长压力加大，楼市作为经济发展的稳定剂和压舱石，需要在此时“站出来”为经济发展做出“贡献”。因而相关政策整体都持续宽松，刺激市场需求，保证市场快速复苏。
【土地市场】
供求同比下滑，热点地块地价高企
因疫情影响导致2月有近半个月土拍暂停，今年上半年南宁土地市场整体供求都有小幅下滑。
克而瑞数据显示，2020年1-6月，南宁经营性用地供应建面535.67万㎡，同比下降6.98%；成交建面506.06万㎡，同比下滑9.77%。
数据来源：CRIC
从单月的情况来看，土地供应于1-2月以及6月集中释放，二季度后单月成交建面均高于去年同期，不少房企都在抓住“窗口期”积极补仓。
区域分布方面，五象新区仍是土地供求大户，供应和成交建面均占据“半壁江山”，明显高于其他区域；江南区土地供求位居次席，土地供求建面均超过80万方。
数据来源：CRIC
地价方面，由于部分旧改、定向出让以及商办地块底价成交，拉低了平均成交楼板价。数据显示，2020年1-6月南宁经营性用地平均成交楼板价为3687元/㎡，同比下降19.53%。
尽管平均成交楼板价下滑，但热点地块的地价却并不低，且依然竞争激烈。
整体来看，今年上半年有3幅地块实际成交楼板价超过1.2万/㎡，分别是龙光天阙项目地块（分为2幅地块，实际成交楼板价分别为12809元/㎡和12523元/㎡）和建发东葛路新地块（14027元/㎡）；龙岗地价也迈入8000+（蓝光·芙蓉山悦其中一幅地块实际成交楼板价达8217元/㎡）。
同时，不少热点地块都吸引到了10余家房企到场参拍，竞拍轮次最高达226次。
整体来看，随着疫情趋于缓和，线下土拍得以恢复，南宁土地市场热度迅速回升，房企对于优质地块拿地意愿强烈，热点区域或板块的地块地价仍旧高企。
【商品住宅】
疫情下供应保持同期规模，成交量跌价涨
2020年，疫情“黑天鹅”袭来。2月，南宁楼市成交“一夜入冬”，随着疫情调控效果显现，3月起市场开始迅速回暖。从上半年整体来看，疫情下商品房新增供应放量，成交量基本持平，价格有小幅下降。
克而瑞数据显示，2020年1-6月，南宁商品房新增供应754.84万㎡，同比上涨9%；成交面积625.05万㎡，同比下降1%；成交均价10761元/㎡，同比下降3%。原因除了部分项目以价换量之外，大量安置房和车位成交也一定程度拉低房价。
商品住宅方面，则表现为供应基本持平、成交量跌价涨的态势。克而瑞数据显示，上半年南宁商品住宅新增供应444.81万㎡，同比上涨2%；成交面积436.82万㎡，同比下降9%；成交均价12222元/㎡，同比上涨5%，主要原因是5月底6月初多个2万+楼盘，如保利·冠江墅、建发央玺、龙光天瀛等集中签约，拉高整体均价。
数据来源：CRIC
从季度成交来看，1季度受疫情影响南宁商品住宅成交1488.60万㎡，同比下滑25%；2季度以来，南宁楼市明显回暖，开发商抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码，整体销售情况好于预期，成交量同比转正，上涨1%。
六大城区中，依旧是良庆区成交领跑，成交面积137.94万㎡，占比达32%。得益于保利·领秀前城、万科城、吉祥凤景湾、银河龙湖江与城等楼盘热销，青秀区成交占比达21%，仅次于良庆，同比上涨6个百分点。江南区亦有不俗表现，成交占比达19%，同比上涨5个百分点。西乡塘区、兴宁区和邕宁区的占比分别为13%、8%和7%。
数据来源：CRIC
截至2020年6月，南宁商品住宅库存面积为751.68万㎡，去化周期为8.1个月。库存压力不大，市场发展较为健康。
【产品变化】
改善产品增多，市场竞争激烈
今天突如其来的“新冠”肺炎疫情，也使得购房者的置业需求发生了变化。其中重要的一点便是对于改善产品的需求增加，希望换房购置面积更大的房子。
不少开发商也看到了疫情下置业需求的变化，再加上2019年南宁拍出多幅楼板价“过万”的地块打造改善产品集中入市，改善产品明显增多，改善市场集中爆发，同时也面临着较大的竞争压力。
数据来源：CRIC
克而瑞数据显示，2020年1-6月，虽然南宁商品住宅成交主力面积段仍集中在90-120㎡，但140㎡以上的成交占比也达19.8%，仅次于90-120㎡和120-140㎡面积段，且占比相较于前几年都有所上升。
数据来源：CRIC
从楼市一线看，大户型产品也是层出不穷。从凤岭南北、东盟商务区、五象湖、龙岗、柳沙半岛、白沙半岛、西园半岛、兴宁东到凤岭南滨江、仙葫等板块，今年都有改善型产品上市。
据分析师市调不完全统计，目前南宁已有超50盘主打改善大户，主要分布在青秀区、五象新区和兴宁区，产品类型以大平层、洋房和别墅为主。其中新盘，集中分布在近2年土拍较为火热的凤岭南滨江、五象湖和兴宁东板块。
而从产品的呈现来看，不少项目都在力拼产品力，在户型设计上实现了一定创新。如别墅负一层层面达5.35米，可隔为两层使用；超大U型阳台设计，实现270度开阔景观视野；多套房设计；双床老人房设计；大方厅设计等等。
整体来看，今年上半年可谓“大室所趋”，是改善产品集中爆发的一个半年。
【别墅&商办市场】
别墅供不应求，商办市场仍旧艰难
在改善市场集中爆发的背景下，今年上半年别墅市场供不应求，供求同比都有所提升。尤其是成交表现上，成交面积同比上涨超过八成。成交均价则小幅下滑。
数据来源：CRIC
克而瑞数据显示，2020年1-6月，南宁别墅供应面积12.37万㎡，同比上涨5.46%；成交面积13.99万㎡，同比上涨80.75%；成交均价21361元/㎡，同比下降6.42%。
从成交分布来看，主要集中在别墅项目较多的兴宁东和仙葫板块，凤岭南、凤岭南滨江、沙井、五象南等板块也有部分别墅成交，多来自大盘。整体别墅成交主力项目有绿地城、龙光·江南院子、保利·冠江墅、联发臻境、江山麓府等。
库存方面，截至6月底，别墅库存面积17.72万㎡，去化周期9.3个月，市场整体较为健康。
商业市场亦是量涨价跌。但这主要是由于市场以价换量，整体并不容乐观。
数据显示，2020年1-6月，南宁商业产品供应面积42.63万㎡，同比上涨1.67%；成交面积23.23万㎡，同比上涨2.07%；成交均价18398元/㎡，同比下降14.24%，跌破“2万”大关。
值得关注的是，上半年商业市场明显供过于求，供应面积比成交面积多出了19万方，供求比高达1.83。
办公市场则更为艰难，上半年供求量价全面下滑。
数据显示，2020年1-6月，南宁办公产品供应面积26.99万㎡，同比下降60.30%；成交面积21.86万㎡，同比下降36.19%；成交均价12078元/㎡，同比下降9.74%。
以成交产品类型来看，办公产品以小户型商务公寓为主，写字楼去化较为艰难。
数据来源：CRIC
最后关注商办市场的库存量。数据显示，截至6月底，商业库存面积183.79万㎡，去化周期49.9个月；办公库存面积160.09万㎡，去化周期38.9个月。整体来看，商业和办公依旧面临着很大的库存压力。
后市预判
政策：在经济稳增长以及强首府战略迫在眉睫的压力下，预计整体仍会偏向宽松。对于购房者来说，预计政策面会让购房门槛持续降低，下半年是较好的购房时机。
土地市场：预计下半年土地供应仍会持续放量，成交及地价走势有待观察。若供应土地多为热点区域优质地块，预计土地成交及地价仍会上升；反之，面临高负债的企业或趋于理性，成交及地价趋于平稳。
商品住宅市场：在政策利好之下，预计下半年供求小幅上升，但由于上半年市场受到疫情冲击，供求均下滑，全年供求量预计不会超越去年，且区域间的分化仍将持续。房价方面，虽然预计优惠促销还会持续，但由于2万+项目集中涌现，且热点区域或板块地价带来了上行预期，预计整体均价仍会小幅上涨。
区域/板块：土地供应、旧改、基建或加速板块轮动，五象南、凤岭南滨江、仙葫、龙岗兴宁东、空港、武鸣、五一路等板块都有着不错的发展潜力，或迎来更多发展机遇，抢占市场关注度。
别墅市场：产品日益稀缺，预计仍会供需“两旺”，成交主力项目或仍会集中在兴宁东和仙葫两大传统别墅区。
商办市场：预计整体不会有太大改观，去化或依旧压力山大。特别是同质化或相关配套欠缺的项目，预计后期交付还可能存在较大空置率。
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文章来源：CRIC广西；
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